Imóvel em inventário ou partilha: cuidados jurídicos antes de vender ou regularizar

O impasse sucessório sobre acervos imobiliários

O falecimento de um ente querido dá início imediato à transmissão da herança para os herdeiros legítimos e testamentários, nos termos do princípio de saisine da legislação civil. No entanto, os bens deixados — incluindo casas, apartamentos e terrenos em João Pessoa — tornam-se um condomínio indiviso provisório até que seja formalizado o inventário e a correspondente partilha de bens.

Muitas famílias decidem realizar a venda de algum imóvel do espólio antes da conclusão final do inventário, seja para fazer frente às despesas de impostos (ITCMD), custas de cartório ou por acordo consensual comum entre os herdeiros. Essa operação, porém, exige formalidades estritas para não ser considerada nula.

Como vender de forma regular um imóvel em inventário?

Existem basicamente duas vias juridicamente aceitas para realizar a negociação segura de um imóvel cuja herança ainda não foi integralmente partilhada:

• •Venda por Alvará Judicial: O inventariante, com a concordância de todos os herdeiros envolvidos no processo judicial, pleiteia ao juiz do inventário a expedição de autorização judicial expressa para venda do bem a um terceiro, com destinação justificada do valor obtido;
• •Cessão de Direitos Hereditários por Escritura Pública: Todos os herdeiros celebram conjuntamente uma escritura pública de cessão de direitos hereditários em um Cartório de Notas. O comprador passa a figurar na posição de cessionário dos direitos daquele imóvel específico, devendo habilitar-se no inventário para registrar o bem posteriormente.

Cuidados indispensáveis para o comprador do imóvel

Para quem está adquirindo um imóvel pendente de regularização de inventário, a cautela documental deve ser redobrada. É fundamental certificar-se da concordância inequívoca de todos os herdeiros, inclusive de seus respectivos cônjuges.

A concordância de apenas parte dos herdeiros pode invalidar a transação ou torná-la ineficaz, gerando riscos severos de perda de valores investidos e do próprio imóvel. A verificação prévia cível de processos em nome do de cujus (falecido) e de todos os herdeiros é igualmente indispensável na devida due diligence.