Locação e despejo: pontos jurídicos que locador e locatário devem observar

O equilíbrio das relações de aluguel

As relações de locação residencial e comercial em João Pessoa são amplamente disciplinadas pela Lei Federal nº 8.245 de 1991 (conhecida como Lei do Inquilinato). Essa norma estabelece limites rígidos para ambas as partes, buscando harmonizar a proteção social à moradia com o legítimo direito de propriedade e retorno financeiro do locador.

Muitas disputas envolvendo contratos de locação ocorrem pela falta de clareza das cláusulas particulares ou pelo desconhecimento das regras cogentes (obrigatórias) da lei, que prevalecem mesmo se houver disposição em contrário expressa no contrato escrito.

Deveres estruturais do locador e do locatário

Segundo as diretrizes básicas da Lei do Inquilinato, existem responsabilidades predefinidas para cada polo da relação contratual:

• •Manutenção Estrutural do Imóvel: O locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, arcando com reparos de problemas estruturais, de encanamento principal ou telhado anteriores à locação;
• •Despesas Extraordinárias de Condomínio: O fundo de reserva, reformas estéticas do prédio e indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio devem ser suportados exclusivamente pelo proprietário locador;
• •Despesas Ordinárias de Condomínio e Uso: Salários normais de funcionários, taxas de consumo e pequenos reparos decorrentes do desgaste natural do uso do imóvel correm por conta do inquilino locatário;
• •Garantia de Uso Pacífico: O locador deve assegurar, durante o tempo da locação, o uso pacífico e sem perturbações abusivas do imóvel locado.

Como funciona a Ação de Despejo por Falta de Pagamento?

Caso o locatário atrase o pagamento dos aluguéis ou dos encargos assessórios contratados (como IPTU e taxas ordinárias de condomínio), o locador passa a ter o direito de ajuizar uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento, cumulada ou não com a cobrança de valores em atraso.

A lei permite ao locador requerer, em determinadas situações (como contratos sem nenhuma das garantias previstas na lei), a concessão de liminar para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, mediante a prestação de caução em juízo. Por sua vez, o inquilino possui o direito legal de 'purgar a mora', isto é, depositar judicialmente os valores devidos atualizados para evitar o desfazimento da relação de aluguel.